オフィスビル解約予告と原状回復

解約予告ポイント

契約書条文例

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第○条（期間内解約）

１.賃貸借期間内であってもやむを得ない理由がある場合には、甲は、６ヶ月以前、乙は３ヶ月以前に相手方に対して、直接書面にて解約の申し入れをすることにより、本契約を解約することができる。
２.乙は賃料の３ヶ月相当額を甲に支払うことにより、即時本契約を解約することができる。また、３ヶ月に満たない通知によって解約する場合は、乙は不足日数に相応する賃料相当額を甲に支払うことにより本契約を解約することができる。
３.甲または乙が相手方に為した解約の通知は、その相手方の承諾なくして変更または取り消すことはできない。

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１.条文例の乙は３ヶ月以前の部分は、契約により月数が違うので注意が必要です。一般的には、６ヶ月以前、３ヶ月以前かのどちらかのケースが多いです。

２.条文例乙は賃料の３ヶ月相当額の部分は、１.の月数が入ります。また、契約により（物件により）賃料及び共益費の○ヶ月相当額という場合があります。賃料と賃料及び共益費では、支払い額が変わってきますので注意が必要です。

原状回復ポイント

貸事務所等で解約し、貸室を明け渡す際に原状回復の義務があります。一般的には、借りた時の状態に戻すことを指します。造作物の撤去や荷物の搬出、床・壁・天井の塗り替えや張替え等を貸主の指定する状態に原状回復工事を行います。原状回復工事費用の概算目安としては、坪当り３万円前後になります。また、家主の指定業者がある場合は、金額が高いと言われていますので、注意が必要です。
※原状回復工事については、使用する部材や工事業者によって、金額が違ってきますので、しっかりと現調をしてもらった上で、見積りを取りましょう。

原状回復は、解約予告の期間内に工事を行い、家主に引き渡すことが原則になります。次のテナントが決定している場合、期間までに引き渡さないと損害賠償など不足の事態を招く可能性もありますので、余裕を持ったスケジュールを立てる必要があります。

サンエスコーポレーションでは、原状回復に関するご相談、原状回復工事等工事業者のご紹介を無料でしております。お気軽にご相談ください。

賃貸借契約～オフィスビル編～

賃貸オフィスビルの取引慣行

1.賃貸借面積（契約面積）

賃貸借契約書に記載される面積のこと。契約面積には、２種類のケースがあります。
ネット契約・・・オフィスとして使用できる部分の面積を契約面積とする場合。
グロス契約・・・ネット面積にエレベータホールや廊下、湯沸室、トイレなど共用部分の面積を加えた面積を契約面積とする場合。

※オフィスビルの面積は、壁芯計算で面積を出しているので、実際の内法面積とは、面積が変わってきます。

2.契約期間開始日と賃料（共益費）起算日

賃貸借契約を結ぶ際に、契約書に必ず賃貸借の期間があります。オフィスビルの契約の場合、通常、契約期間開始日が内装工事等着手日となり、賃料・共益費の起算日となります。移転先での業務開始日は、内装工事等が終了して、初めて業務開始ができる状態になりますので、業務開始日から逆算して、契約期間開始日を設定する必要があります。

3.共益費（管理費）の範囲

共益費（管理費）には、一般的に、共用部分の清掃費、光熱費、エレベータの保守管理費などの費用として、定額をテナントが負担する。共益費として、どこまでの内容が含まれるのかは、ビルによって若干違うので、確認が必要です。

※一般的に、共益費の他に掛かる費用として、貸室内電気代、貸室内清掃費、貸室内水道代、セントラル空調の時間外空調費などがあります。（共益費に含まれる範囲により、ゴミ処理費や蛍光灯の取替え費、町内会費などが、掛かるかどうか確認しましょう）

オフィスセキュリティ

■企業のオフィスセキュリティ意識の高まり

個人情報保護法の施行、企業の情報漏洩の社会問題化、電子商取引の拡大などにより、セキュリティ対策への企業の意識は、急速に高まっています。

■情報システムに偏りがちなオフィスセキュリティ

大企業を中心に、情報システムに関する取り組みは進められています。しかし、オフィスを全体として見れば、物理的なセキュリティ対策は、十分とは言えず、どちらかと言うと見過ごされがちと言えるのではないでしょうか？

物理的セキュリティ

セキュリティのレベルを３段階に分ける。

セキュリティレベル１エリア
入室抑制機能があり、かつ無断入室禁止表示等があること。
オフィスの入口（エントランス部分）などオープンエリアから入室するエリア。

セキュリティレベル１エリアのセキュリティ対策
・利用目的の明確化
・表示等
・出入り口の保護
・通路の保護
・クリアデスク、クリアスクリーン
・保護対象資産の保管、保存
・エリアの施錠

セキュリティレベル２エリア
アクセス権限が規定された常時施錠の居室、もしくは、レベル１エリアの中にある常時施錠され、アクセス権限が規定された保管庫・キャビネットなど。

セキュリティレベル３エリア
アクセス権限が規定され、かつ、アクセス記録が取られている常時施錠の居室、もしくは、アクセス権限が規定され、かつ、アクセス記録が取られている常時施錠の保管庫・キャビネットなど。

セキュリティレベル２・３エリアのセキュリティ対策
・出入り口の保護
・保管庫、キャビネット等の保護
・作業方針の作成

物理的セキュリティ対策に重点をおいた、認証制度がスタートします。
『オフィスセキュリティマーク認証制度』比較的に取得、継続しやすい認証制度かと思います。プライバシーマークなどは、社内体制やコスト的に・・・と考える企業にとっては、まずは、第三者機関による認証で、信頼やイメージアップ、社内意識の向上などオフィスセキュリティへの第一歩になるのではないでしょうか。

詳しくは社団法人ニューオフィス推進協議会ホームページをご覧下さい。

オフィス移転を機会にオフィスセキュリティ対策をお考えの企業様のご相談は
サンエスコーポレーションへどうぞ！

オフィス移転計画～第３フェーズ～

第３フェーズ

物件探し→レイアウト作成→移転関連業者の選定→コスト調整と各種契約

第１フェーズで固めた移転コンセプトに基づき第２フェーズで立てた移転スケジュールを具体化させていくことが第３フェーズです。

１.物件探し

①物件情報の収集

移転コンセプトに基づき、物件に対する諸条件を明確に仲介業者に伝える。その際に諸条件の優先順位を伝えておくことで、幅広い情報収集が可能になります。

②物件の内見（実際に物件を見に行く）

資料収集段階で、興味を持った物件は、積極的になるべく早く内見をする。内見の際は、資料上で判断した良い点、悪い点と資料上ではわからない部分（エントランスイメージ、採光、ロケーション等）の確認に行くと言った意識が必要です。

内見チェックシート

２.レイアウト作成

まずは、移転先候補物件に対して、荷物が入るか？確認の意味でざっくりとレイアウトを入れてみる。荷物が納まるようであれば、家主側へ申込み等を行い、具体的な契約の調整を進める。家主との調整終了し、契約が確定したら、具体的に詳細なレイアウト作成を行う。レイアウト作成までは、無料の業者がほとんどですので、センスや知識、スピードのある業者を比較の上、業者選定の目安にしましょう。

３.移転関連業者の選定

移転関連業者の選定にあたり、①各業務を一括で請け負うワンストップサービス業者に発注するか②各業務をそれぞれ分離で発注するかを決めましょう。それぞれ、メリット・デメリットがあると思います。①については、話し先が１社で済むので、煩わしさは軽減します。但し、すべてを自前で１社で業務をするわけではないので、業者間の報・連・相が悪いと混乱します。コスト面も業者が何を得意にしているかによって、金額が変わってくるので、見極めが必要です。②については、業者を探すのが一苦労。商談先も必然的に多くなるので、時間・労力が掛かる。しかし、コスト面では、中間搾取をするところがなくなるので、コストパフォーマンスは発揮しやすい。時間と労力、コスト及び社内体制状況を踏まえ、業者タイプと発注先を決定していきましょう。

4.コスト調整と各種契約

業者選定が終了するとプランや見積り等を検討し、最終的に業務内容と金額を確認し発注、契約を取り交わすようになります。

第３フェーズは、オフィス移転計画の実行をするフェーズになります。重要なポイントとしては、各専門業者の選定と言えます。『安かろう、悪かろう』ではない業者、コスト面だけでなく、時間と労力を軽減でき、信頼できる業者や担当者を選ぶことです。

物件探し～移転関連業者の紹介等第３フェーズのご相談・ご依頼は
サンエスコーポレーションにお任せ下さい。

オフィスの色彩

オフィスを人の働く『場』と捉え、いかにモチベーションを高め、いかに効率、生産性を高めていくかを考えた時、オフィスの色彩について考えてみましょう。

色彩は、人の脳に刺激を与え、生理・心理両面に影響を与える。

色彩は、色の三要素（色相・明度・彩度）で決定され、色は、無彩色（色相を持たない白、灰色、黒）と有彩色からなる。

同じ色彩でも面積が広いと狭いより、明るく、彩度も鮮やかに感じる面積効果と呼ばれる特徴がある。

進出色・・・暖色系や明度の高い色で、実際より手前に感じられる。

後退色・・・寒色系や暗い色で、実際より遠くに感じられる。

膨張色・・・明るい色、暖色系は、実際より大きく感じられる。

収縮色・・・暗い色、寒色系は、実際より、小さく感じられる。

暖色とは、赤、黄、オレンジなどの暖かく感じる色相。寒色とは、青、緑、灰など冷たく感じる色彩。

暖色と寒色の感じ方には、３℃程度の温度差があるとも言われる。

色彩が与える感情

色相
暖色・・・暖かい、積極的、活動的
赤・・・激情、怒り、歓喜、活力、興奮、勝利、野望、愛情
黄赤・・・喜び、はしゃぎ、活発さ、元気、冗談、愛情、母親
黄・・・快活、明朗、愉快、活動的、元気、笑い、快楽

中性色・・・中庸、平凡、平静
緑・・・やすらぎ、くつろぎ、平静、若々しさ、自然、調和
紫・・・厳粛、優艶、神秘。不安、優しさ、婦人、怨根

寒色・・・冷たい、消極的。沈静的
青緑・・・安息、涼しさ、憂鬱
青・・・落ち着き、寂しさ、悲哀、深遠、沈静、男性、責任
青紫・・・神秘、崇高、孤独

明度
明・・・陽気、明朗
白・・・純粋、清々しさ、平和、良心、従順、自由、心

中・・・落ち着き
灰・・・落ち着き、抑鬱、落胆、不幸、敗北、退屈、老人

暗・・・陰気、重厚
黒・・・陰鬱、不安、いかめしい、死、夜、毒

彩度
高・・・新鮮、はつらつ
朱・・・熱烈、激しさ、情熱

中・・・くつろぎ、温和
ピンク・・・愛らしさ、優しさ

低・・・渋味
茶・・・落ち着き、労働、父親