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オフィス移転や賃貸借契約、賃貸事務所探しに関するポイントをオフィス移転アドバイザーがアドバイスします。『賃貸借契約書』、『オフィスレイアウト』、『移転計画立案』、『賃貸事務所探し』などプロの視点から見たチェックポイントをわかりやすく、実践的に使える情報を提供していきます。オフィス移転、賃貸事務所、貸事務所に関するご相談にも応じます。 お問合せ:株式会社サンエスコーポレーション オフィスサポーター事業部                         
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会議室レイアウト

会議室は、業務支援面積に該当します。会議室については、会議の頻度、人数、平均使用時間などを考慮して、適正な設置が必要になります。

参考レイアウトイメージ

使用人数12名、面積約12坪


使用人数8名、面積約8坪


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賃貸借契約書【原状回復】



ポイント

1.原状回復の範囲が明確になっているか?

2.指定業者の有無は?




サンプル条文

第19条(明渡し及び原状回復)
1.乙は、本契約終了までに賃貸借室に設置した諸造作、設備、館内案内板等及び乙所有の物品を自己の費用をもって収去しなければならない。また、乙の希望により甲が設置した甲所有の物品がある場合にも甲の要求があるときは、乙の費用をもってこれを取外し甲に引き渡すものとする。

賃貸借室内に設置した間仕切り(パーテーション)や増設した空調機や看板などや机や椅子などオフィス家具、什器備品などが該当します。

2.乙は、賃貸借室については使用期間の如何を問わず床・壁全面張替え及び天井全面塗り替えを含めて原状に復し、賃貸借室に附属する電気・空調等の諸設備の破損、故障箇所を自己の費用をもって修理・清掃してこれを甲に明け渡さなければならない。但し、甲の承諾を得た場合は、乙はそれらに有する権利を放棄し、原状有姿のまま明け渡すことが出来る。

ポイント
①使用期間に関係ないこと。
②『原状に復す』との記載だけでなく、具体的に範囲を記載した方が、後々トラブルにならないと思います。


3.乙は、第1項の工事について、甲の指定業者に工事を発注するものとし、その工事に要する費用は、乙の負担とする。

ポイント
指定業者のメリットは、工事に対するダメ出しが、貸主から出ないこと。デメリットは、金額が一般的に高い傾向があること。
基本的には、指定業者であることが問題と言うよりは、内容に見合った価格であるかどうかと工事がしっかり終わり貸室を期日通りに引渡しが出来る事が大切です。


4.乙が本契約終了までに第1項の原状回復処置をとらなかった場合、甲は任意にその撤去及び修復をすることが出来る。但し、この費用は乙の負担とする。

5.本契約が終了し乙が賃貸借室を明け渡した後に賃貸借室内に残置された物品があるときは、乙においてその所有権を放棄したものと見なし、甲はこれを任意に処分することが出来る。これに要する費用は、乙の負担とする。

6.本契約終了までに乙が原状回復して賃貸借室を明け渡さないときは、乙は本契約終了の翌日から第1項または第3項の処置が終了した日を以って明け渡しがあったものとし、明け渡しが完了するまでの賃料相当額の倍額の損害金及び第8条に定める費用相当額を甲に支払い、且つ明け渡しの遅延により甲が損害を蒙ったときは、その損害を賠償しなければならない。

7.乙は賃貸借室の明け渡しに際しその事由、名目の如何にかかわらず、賃貸借室及び諸造作、設備等について支出した必要費、有益費の償還請求、または移転料、立退料、権利金等一切の請求をしないものとする。

8.乙は、賃貸借室内に自己の費用を以って施設した諸造作、設備等の買取りを甲に請求しない。

4・5・6・7・8項については、貸主として、基本的に入れておく必要がある内容です。




オフィスの賃貸借契約について、お困りのことがありましたら、お気軽にご相談下さい。もちろん、ご相談は無料です。

株式会社サンエスコーポレーション

オフィスビル契約面積

オフィスビルの契約面積には、2種類あります。

グロス契約・・・トイレや湯沸室、共用部の廊下などを契約面積に含んでいる契約を言います。

ネット契約・・・上記を含まない実質使用できる面積での契約を言います。

どちらがコスト的にお得でしょう!!

Aビル 30坪(ネット契約)賃料・共益費込み 15,000円/坪

Bビル 30坪(グロス契約 20%)賃料・共益費込み 13,000円/坪

同じ30坪なので、坪単価が安いBビルがお得な感じがします。実際総額では、Aビル45万、Bビル39万でBビルの方が安いです。しかし、実質オフィスとして使用できる面積で比較するとAビルは、ネット契約なので、単価15,000円、総額45万。一方、Bビルは、グロス20%のビルなので、30坪×20%=6坪。6坪分がオフィスとして使えない面積。30坪-6坪=24坪。Bビルのネット面積は、24坪になります。39万をネット面積24坪で割ると坪単価16,250円となります。

ネット面積で比較をすると

Aビル 30坪(ネット面積)賃料・共益費込み 15,000円/坪

Bビル 24坪(ネット面積)賃料・共益費込み 16,250円/坪

となり、Aビルの方が坪単価は安くなり、お得感があります。
また、30坪必要だとするとBビルは、狭い可能性もあります。

オフィスビルを検討する際は、表面的な数字だけではなく、ネット・グロスの関係から単価や面積を検討してみると良いでしょう。

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貸事務所探しのコツ!!

1.要求条件を固め、優先順位を明確に!

2.貸事務所専門の業者に依頼し、営業担当者と会って話す!

3.一度に複数の物件を内覧し、比較する!

4.候補物件で、とりあえずレイアウトを入れて見る!

5.最初もしくは2回目に持ってくる物件がやはり、オススメ物件である!

基本的には、貸事務所専門の業者なら、どの業者に頼んでも物件は同じです。やはりやっぱり、営業担当者が使えるかどうかで物件探し~新事務所でのスタートまでの時間と労力、コストが変わってきます。
物件紹介だけでなく、物件が決まった後のことまで、ちゃんとフォローしてもらえる業者、営業担当者を選びましょう!

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参考レイアウト 約19坪 10名  ダウンロード(pdf)

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オフィスづくりを計画することをいい、現状調査から基本設計のプロセスをいう。

実態掌握、ワークステーション設計、ゾーニング、レイアウトプランが基本的なプロセス

ゾーニング

ゾーニングとは、建物内に部門や機能スペースの位置を割り付けることをいう。

1.近接関連度

組織のコミュニケーションの密度を基に、部門配置をする。
コミュニケーションの密度=近接度。近接度の高い部門を隣接させる。
コミュニケーション以外にも、書類の流れや業務の近似性、会議室や応接室などのスペース、出入口などの関係も検討する必要があります。

4つの近接関連密度

①隣接(近いことが絶対)

②接近(近いことが望ましい)

③遠隔(多少離れていても良い)

④隔離(離れていても問題ない、むしろ離したい)

2.ブロックチャート

隣接関連度の分析結果に基づき、配置と各部門の必要面積を平面的に図式化したもの。

3.スタッキング(バーチカルゾーニング)

複数階にわたる部門と機能スペースを各階別に配置する計画。

4.ブロッキング(フロアゾーニング)

フロア単位の部門や機能空間の配置計画。フロアの形状、共用部分からのアクセス、機能スペースなどを考慮しながら策定する。

まず、会議室などの個室の位置、主通路及び執務スペースの設定をおおまかに決め、ワーカーの眺望や視線の確保、空調のゾーン割りなどとの整合を図っていく。サーバーやホストコンピューターは、室内の温度変化が激しい西側や南側への配置は避けるようにした方が良いです。

5.スペース配分率

ゾーニングに基づいて、執務スペース・役員個室スペース・業務支援スペース(会議室、応接室)・情報管理スペース(倉庫、書庫)・生活支援スペース(喫煙室、更衣室、リフレッシュスペース)・交通スペース(通路)をそれぞれの必要面積を使用面積に対する比率で表したもの。

日本のオフィスの執務スペースとその他スペースの面積比は、50~60:50~40程度となっている。
スペース削減を考える場合は、執務スペース以外の面積比率を小さくする施策が必要となる。

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プロフィール
HN:
大竹 真
年齢:
47
性別:
男性
誕生日:
1972/03/15
職業:
オフィス移転コーディネータ
自己紹介:
賃貸事務所仲介業務暦13年
宅地建物取引主任者・認定ファシリティマネジャー・オフィスセキュリティコーディネータとして、数多くの企業の移転をオフィス移転コーディネータとして、サポートしています。
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