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オフィス移転や賃貸借契約、賃貸事務所探しに関するポイントをオフィス移転アドバイザーがアドバイスします。『賃貸借契約書』、『オフィスレイアウト』、『移転計画立案』、『賃貸事務所探し』などプロの視点から見たチェックポイントをわかりやすく、実践的に使える情報を提供していきます。オフィス移転、賃貸事務所、貸事務所に関するご相談にも応じます。 お問合せ:株式会社サンエスコーポレーション オフィスサポーター事業部                         
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建物賃貸借に掛かる諸費用の取扱いをまとめて見ましたので参考にしてください。

1.礼金の取扱い

礼金とは、賃貸借契約の際に借主から貸主に対して、支払われる金銭のことです。礼金は、預託金(敷金・保証金)と違い、解約の際に返還されるものではありません。従って、借主においては全額費用となります。法人税では、繰延資産として償却計算する必要があります。その償却期間は原則5年と定められています。但し、契約更新時に更新料があり、かつ契約期間が5年未満の場合には、契約期間が償却期間となります。なお、礼金額が20万未満の場合は、支出時に全額損金に算入することが出来ます。また、礼金には、消費税が必要となります。この消費税の取扱いとしては、事務所を借りた場合は、課税仕入れになります。これは、更新料や預託金(敷金・保証金)の償却も同様となります。

2.預託金(敷金・保証金)の取扱い

預託金(敷金・保証金)は、解約の際に返還されるものですので、資産計上します。但し、償却など返還されないことが定められている部分については、礼金と同様の性質を有するため、返還されないことが、確定した時点で繰延資産として取扱われます。消費税については、単なる預金ですので発生しません。

3.仲介手数料の取扱い

賃貸借契約に際し、不動産業者に支払う仲介手数料は、繰延資産に該当せず、通常の費用となり、支出時に全額損金となります。消費税については、課税仕入れとなります。

詳細につきましては、会計士さんや税理士さんに確認をしてください。
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賃貸借契約書【原状回復】



ポイント

1.原状回復の範囲が明確になっているか?

2.指定業者の有無は?




サンプル条文

第19条(明渡し及び原状回復)
1.乙は、本契約終了までに賃貸借室に設置した諸造作、設備、館内案内板等及び乙所有の物品を自己の費用をもって収去しなければならない。また、乙の希望により甲が設置した甲所有の物品がある場合にも甲の要求があるときは、乙の費用をもってこれを取外し甲に引き渡すものとする。

賃貸借室内に設置した間仕切り(パーテーション)や増設した空調機や看板などや机や椅子などオフィス家具、什器備品などが該当します。

2.乙は、賃貸借室については使用期間の如何を問わず床・壁全面張替え及び天井全面塗り替えを含めて原状に復し、賃貸借室に附属する電気・空調等の諸設備の破損、故障箇所を自己の費用をもって修理・清掃してこれを甲に明け渡さなければならない。但し、甲の承諾を得た場合は、乙はそれらに有する権利を放棄し、原状有姿のまま明け渡すことが出来る。

ポイント
①使用期間に関係ないこと。
②『原状に復す』との記載だけでなく、具体的に範囲を記載した方が、後々トラブルにならないと思います。


3.乙は、第1項の工事について、甲の指定業者に工事を発注するものとし、その工事に要する費用は、乙の負担とする。

ポイント
指定業者のメリットは、工事に対するダメ出しが、貸主から出ないこと。デメリットは、金額が一般的に高い傾向があること。
基本的には、指定業者であることが問題と言うよりは、内容に見合った価格であるかどうかと工事がしっかり終わり貸室を期日通りに引渡しが出来る事が大切です。


4.乙が本契約終了までに第1項の原状回復処置をとらなかった場合、甲は任意にその撤去及び修復をすることが出来る。但し、この費用は乙の負担とする。

5.本契約が終了し乙が賃貸借室を明け渡した後に賃貸借室内に残置された物品があるときは、乙においてその所有権を放棄したものと見なし、甲はこれを任意に処分することが出来る。これに要する費用は、乙の負担とする。

6.本契約終了までに乙が原状回復して賃貸借室を明け渡さないときは、乙は本契約終了の翌日から第1項または第3項の処置が終了した日を以って明け渡しがあったものとし、明け渡しが完了するまでの賃料相当額の倍額の損害金及び第8条に定める費用相当額を甲に支払い、且つ明け渡しの遅延により甲が損害を蒙ったときは、その損害を賠償しなければならない。

7.乙は賃貸借室の明け渡しに際しその事由、名目の如何にかかわらず、賃貸借室及び諸造作、設備等について支出した必要費、有益費の償還請求、または移転料、立退料、権利金等一切の請求をしないものとする。

8.乙は、賃貸借室内に自己の費用を以って施設した諸造作、設備等の買取りを甲に請求しない。

4・5・6・7・8項については、貸主として、基本的に入れておく必要がある内容です。




オフィスの賃貸借契約について、お困りのことがありましたら、お気軽にご相談下さい。もちろん、ご相談は無料です。

株式会社サンエスコーポレーション

解約予告ポイント

契約書条文例


第○条(期間内解約)

1.賃貸借期間内であってもやむを得ない理由がある場合には、甲は、6ヶ月以前、乙は3ヶ月以前に相手方に対して、直接書面にて解約の申し入れをすることにより、本契約を解約することができる。
2.乙は賃料の3ヶ月相当額を甲に支払うことにより、即時本契約を解約することができる。また、3ヶ月に満たない通知によって解約する場合は、乙は不足日数に相応する賃料相当額を甲に支払うことにより本契約を解約することができる。
3.甲または乙が相手方に為した解約の通知は、その相手方の承諾なくして変更または取り消すことはできない。


1.条文例の乙は3ヶ月以前の部分は、契約により月数が違うので注意が必要です。一般的には、6ヶ月以前、3ヶ月以前かのどちらかのケースが多いです。

2.条文例乙は賃料の3ヶ月相当額の部分は、1.の月数が入ります。また、契約により(物件により)賃料及び共益費の○ヶ月相当額という場合があります。賃料と賃料及び共益費では、支払い額が変わってきますので注意が必要です。

原状回復ポイント

貸事務所等で解約し、貸室を明け渡す際に原状回復の義務があります。一般的には、借りた時の状態に戻すことを指します。造作物の撤去や荷物の搬出、床・壁・天井の塗り替えや張替え等を貸主の指定する状態に原状回復工事を行います。原状回復工事費用の概算目安としては、坪当り3万円前後になります。また、家主の指定業者がある場合は、金額が高いと言われていますので、注意が必要です。
※原状回復工事については、使用する部材や工事業者によって、金額が違ってきますので、しっかりと現調をしてもらった上で、見積りを取りましょう。

原状回復は、解約予告の期間内に工事を行い、家主に引き渡すことが原則になります。次のテナントが決定している場合、期間までに引き渡さないと損害賠償など不足の事態を招く可能性もありますので、余裕を持ったスケジュールを立てる必要があります。

サンエスコーポレーションでは、原状回復に関するご相談、原状回復工事等工事業者のご紹介を無料でしております。お気軽にご相談ください。

賃貸オフィスビルの取引慣行

1.賃貸借面積(契約面積

賃貸借契約書に記載される面積のこと。契約面積には、2種類のケースがあります。
ネット契約・・・オフィスとして使用できる部分の面積を契約面積とする場合。
グロス契約・・・ネット面積にエレベータホールや廊下、湯沸室、トイレなど共用部分の面積を加えた面積を契約面積とする場合。

※オフィスビルの面積は、壁芯計算で面積を出しているので、実際の内法面積とは、面積が変わってきます。

2.契約期間開始日と賃料(共益費)起算日

賃貸借契約を結ぶ際に、契約書に必ず賃貸借の期間があります。オフィスビルの契約の場合、通常、契約期間開始日が内装工事等着手日となり、賃料・共益費の起算日となります。移転先での業務開始日は、内装工事等が終了して、初めて業務開始ができる状態になりますので、業務開始日から逆算して、契約期間開始日を設定する必要があります。

3.共益費(管理費)の範囲

共益費(管理費)には、一般的に、共用部分の清掃費、光熱費、エレベータの保守管理費などの費用として、定額をテナントが負担する。共益費として、どこまでの内容が含まれるのかは、ビルによって若干違うので、確認が必要です。

※一般的に、共益費の他に掛かる費用として、貸室内電気代、貸室内清掃費、貸室内水道代、セントラル空調の時間外空調費などがあります。(共益費に含まれる範囲により、ゴミ処理費や蛍光灯の取替え費、町内会費などが、掛かるかどうか確認しましょう)
オフィス移転計画を進めていく中で、現在入居しているビルの賃貸借契約の内容を確認しておくことが、必要です。
新しいビルに移転するタイミングや予算組みなどを考える際に、今のビルとの調整が成功する『オフィス移転』の第一歩です。

賃貸借契約書のチェックポイント

①解約予告期間と即時解約について

オフィスビルの場合、一般的に3ヶ月、6ヶ月など解約予告の期間があります。また、即時解約に関しては、解約予告期間と同じ月数の賃料相当額又は賃料・共益費相当額を賃貸人に支払い即時解約が可能というような文言になっています。賃料相当なのか、賃料・共益費相当なのかにより、支払う総額が変わってきますので、確認が必要です。

②預託金の返還時期と償却費の有無

預託している敷金/保証金等の返還時期の確認が必要になります。賃貸借契約の内容によっては、解約時に賃料の○ヶ月、保証金の○%など償却される契約内容がありますので、有無の確認が必要です。有無により預託している敷金や保証金の返還される金額が変わってきます。

③原状回復義務の有無と指定業者の有無

オフィスビルには、借りた時の状態に戻す、原状回復の義務があります。一般的には、室内の床(タイルカーペットの張替え)・壁(塗装は塗り替え、クロスは張替え)・天井(塗り替え)や破損部分の補修などが挙げられます。ビルやビルオーナーにより内容が異なりますので確認が必要です。原状回復工事業者の指定の有無により、話をする先が変わってきます。一般的に指定業者による工事の場合、工事におけるトラブルはないですが、金額が高いケースが多いですので注意が必要です。

④特約事項の有無

契約時に賃料起算日を先に延ばす(フリーレント)契約や特別な取り決めなどをしている場合には、解約時にいろいろと制限されるケースがありますので、確認をする必要があります。特に特約に関しては、賃貸人と賃借人との間で個別に結んでいる内容になりますので、一般論では、分からない点になりますので、注意が必要です。

オフィス移転の計画を進めていく上で、現在入居中のビルの解約に伴う事項を事前に確認し、その内容を踏まえた移転時期や予算組み等の計画立案が、スムーズかつ納得のオフィス移転のポイントになります。
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プロフィール
HN:
大竹 真
年齢:
45
性別:
男性
誕生日:
1972/03/15
職業:
オフィス移転コーディネータ
自己紹介:
賃貸事務所仲介業務暦13年
宅地建物取引主任者・認定ファシリティマネジャー・オフィスセキュリティコーディネータとして、数多くの企業の移転をオフィス移転コーディネータとして、サポートしています。
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