オフィスビル各種面積の定義

オフィスビル各種面積の定義

1.延べ床面積

建築基準法にて、『建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による』と定義されています。壁その他の区画の中心線とは、壁芯（かべしん）と呼ばれています。平面図に出てくる寸法は通常この壁芯の寸法になります。

2.有効面積

延べ床面積から設備機械室や駐車場面積、階段室、エレベータホール、湯沸室、トイレなど共用面積を除いた面積をいいます。実際にオフィスとして使用可能な面積をいいます。

3.賃貸借面積（契約面積）

賃貸借契約書に記載される面積をいいます。賃貸借面積（契約面積）には、有効面積で計算されている場合と有効面積に共用面積を付加している場合とがあるので確認が必要となります。また、賃貸借面積（契約面積）は、壁芯計算されているので、内法面積（内寸）は、賃貸借面積（契約面積）より小さくなりますので、レイアウトを考える上では、注意が必要です。

4.内法面積（内寸）

壁芯ではなく、壁の内側を測った面積をいいます。実際に使用できる面積と言えます。簡易的にイメージする為には、壁芯有効面積の約９０％位に捉えておくと良いと思います。

快適なワークスペース

快適なワークスペースのレイアウト

ポイント

1.作業スペースはどれくらい必要なのか？

2.ワークスタイルは、コンセントレーション（集中）を重視するのか？コミュニケーションを重視するのか？

3.個人ワークが主体なのか？コラボレーション（協働）によって進めていくのか？

4.書類のファイリングは、個人管理なのか？グループ管理なのか？

ワークスタイルにどのように応えていくのかによって、什器やワークスペースのレイアウトは、決まっていきます。
また、既存のワークスペースに合わせるのではなく、あくまでも、ワークスタイルを分析・検討して、経営資源を効率的に活用できる、デスクや什器、オフィスレイアウトを決定しましょう。

会議室レイアウト

会議室レイアウト

会議室は、業務支援面積に該当します。会議室については、会議の頻度、人数、平均使用時間などを考慮して、適正な設置が必要になります。

参考レイアウトイメージ

使用人数１２名、面積約１２坪


使用人数８名、面積約８坪


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オフィスプランニング

オフィスづくりを計画することをいい、現状調査から基本設計のプロセスをいう。

実態掌握、ワークステーション設計、ゾーニング、レイアウトプランが基本的なプロセス

ゾーニング

ゾーニングとは、建物内に部門や機能スペースの位置を割り付けることをいう。

１.近接関連度

組織のコミュニケーションの密度を基に、部門配置をする。
コミュニケーションの密度＝近接度。近接度の高い部門を隣接させる。
コミュニケーション以外にも、書類の流れや業務の近似性、会議室や応接室などのスペース、出入口などの関係も検討する必要があります。

４つの近接関連密度

①隣接（近いことが絶対）

②接近（近いことが望ましい）

③遠隔（多少離れていても良い）

④隔離（離れていても問題ない、むしろ離したい）

２.ブロックチャート

隣接関連度の分析結果に基づき、配置と各部門の必要面積を平面的に図式化したもの。

３.スタッキング（バーチカルゾーニング）

複数階にわたる部門と機能スペースを各階別に配置する計画。

４.ブロッキング（フロアゾーニング）

フロア単位の部門や機能空間の配置計画。フロアの形状、共用部分からのアクセス、機能スペースなどを考慮しながら策定する。

まず、会議室などの個室の位置、主通路及び執務スペースの設定をおおまかに決め、ワーカーの眺望や視線の確保、空調のゾーン割りなどとの整合を図っていく。サーバーやホストコンピューターは、室内の温度変化が激しい西側や南側への配置は避けるようにした方が良いです。

５.スペース配分率

ゾーニングに基づいて、執務スペース・役員個室スペース・業務支援スペース（会議室、応接室）・情報管理スペース（倉庫、書庫）・生活支援スペース（喫煙室、更衣室、リフレッシュスペース）・交通スペース（通路）をそれぞれの必要面積を使用面積に対する比率で表したもの。

日本のオフィスの執務スペースとその他スペースの面積比は、５０～６０：５０～４０程度となっている。
スペース削減を考える場合は、執務スペース以外の面積比率を小さくする施策が必要となる。

オフィスセキュリティ

■企業のオフィスセキュリティ意識の高まり

個人情報保護法の施行、企業の情報漏洩の社会問題化、電子商取引の拡大などにより、セキュリティ対策への企業の意識は、急速に高まっています。

■情報システムに偏りがちなオフィスセキュリティ

大企業を中心に、情報システムに関する取り組みは進められています。しかし、オフィスを全体として見れば、物理的なセキュリティ対策は、十分とは言えず、どちらかと言うと見過ごされがちと言えるのではないでしょうか？

物理的セキュリティ

セキュリティのレベルを３段階に分ける。

セキュリティレベル１エリア
入室抑制機能があり、かつ無断入室禁止表示等があること。
オフィスの入口（エントランス部分）などオープンエリアから入室するエリア。

セキュリティレベル１エリアのセキュリティ対策
・利用目的の明確化
・表示等
・出入り口の保護
・通路の保護
・クリアデスク、クリアスクリーン
・保護対象資産の保管、保存
・エリアの施錠

セキュリティレベル２エリア
アクセス権限が規定された常時施錠の居室、もしくは、レベル１エリアの中にある常時施錠され、アクセス権限が規定された保管庫・キャビネットなど。

セキュリティレベル３エリア
アクセス権限が規定され、かつ、アクセス記録が取られている常時施錠の居室、もしくは、アクセス権限が規定され、かつ、アクセス記録が取られている常時施錠の保管庫・キャビネットなど。

セキュリティレベル２・３エリアのセキュリティ対策
・出入り口の保護
・保管庫、キャビネット等の保護
・作業方針の作成

物理的セキュリティ対策に重点をおいた、認証制度がスタートします。
『オフィスセキュリティマーク認証制度』比較的に取得、継続しやすい認証制度かと思います。プライバシーマークなどは、社内体制やコスト的に・・・と考える企業にとっては、まずは、第三者機関による認証で、信頼やイメージアップ、社内意識の向上などオフィスセキュリティへの第一歩になるのではないでしょうか。

詳しくは社団法人ニューオフィス推進協議会ホームページをご覧下さい。

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